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“坚决遏制房价上涨” 那房子还能买吗?

2018-08-13 13:29
来源:大连房产
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责任编辑:min

大连房产

坚决遏制房价上涨,那房子还能买吗,怎么能使自己的房产保值增值呢?

先关注下近期的房产热点:全国政策就是7.31经济会议上提出的“ 坚决遏制房价上涨”,8月7日辽宁省住建部召开地方会议明确楼市调控不力将问责;沈阳全域限购。也就是说调控保持着高压状态,这个时候就会有媒体猜测大连会不会全域限购,不管大连接下来会采用哪种调控手段,房地产大环境肯定是一致的,保持调控收紧。

坚决遏制房价上涨,那房子还能买吗,怎么能使自己的房产保值增值呢?

首先呢,我想纠正大家一个观念,一提到房产投资,大家可能会说,我只买一套房子自住,不在房产投资范畴,也会有人说我是买了2-3套房子,但房子上涨是概率问题,不一定我买的房子就涨,不然为什么这次拿大连房价上涨来说,有人房价翻倍,有人房子没怎么涨,有人房子只涨了20%,这里面运气成分很大,其实大家说的对,但不完全,首先确定一个概念,即便是只买一套房子,大家也都希望自己的房子涨价而不是降价,而且作为固定资产,如果真的用钱的时候,房产是可以变现的,房产涨价当你变现时无疑会给你带来增值收益,而且会很多,所以我们如果重视股票投资,基金投资,理财投资,那么我希望大家能够重视房产投资,因为房产绝对是占据我们每一个家庭总资产的大半部分,举个例子,你如果投入了十万元炒股,赚了或赔了很在乎,那为什么对动辄上百万的房产却不上心甚至是很随便的买了,你不理财,财不理你,这句话在房产投资领域依然适用。

还有朋友会问,那要怎么选择适合投资的房产呢?我们会在以后陆续分享给大家,今天想先跟大家一起分析一下如何使自己的房产保值增值,说的这里就不得不先看一下大连老房子的走向如何?这里我们指的老房子是2000年以前建的非框架结构无电梯的房改房或商品房,这类型的房产市内四区大量存在,目前看位置还不错,一般为6顶或7顶,按现在说算作多层产品,但现在大家发现了吗?除了学区房外,其他的老房子这次大连房价上涨过程中他们价格却很稳定,有个朋友很早前在锦绣买了一套60多平双南朝向的7层房产,当时买的是9000多,现在房价涨了想卖,结果1万挂了3个多月,都没有讲价的。

我们认为未来5-10年,这类老房子尤其5-7层的,会大量囤积在市场上无人问津(请大家记住我们今天分享给大家的第一个观点)。

究其原因有:第一,社会老龄化现象的必然趋势,这类房产目前主要居住人群为50岁以上,以40-60后为主,年龄太大都会有改善换电梯房的需求;其二,70-90后的选择,做为这类房产的继承者,未来手里都会有2-3 套这类老房产,首先他们不会自住,(都会选择带电梯、小区、物业、户型舒适的房产,老房子显然不适合),其次,如果加收房产税,老房产必然率先遭到抛售,,再次即便是出租,试想一下,做为70-90的我们,去了一个其他城市,会租一个没有电梯的高楼层天天爬楼梯吗?显然不会,这么看来,最好的结果就是等动迁了?看似不错的选择,那么我要说,除非是定下来动迁并且2-3年内能动的,否则并不合适,最简单的计算方法,算算年化收益率,就清晰了。所以说如何使自己的房产保值增值,第一点要做的就是将不保值的房产换成保值的(就像股票投资常说的,价值投资要将手里的垃圾股换成绩优股一样),比如换成电梯房或者低楼层的,先不说增值多少,至少是有市场的,供需关系决定价格大家也都明白,就不过多赘述了。

其次再跟大家一起分析一下目前市场的新房怎么样?有朋友会说房子是不错,就是太偏,还有朋友会说偏还不算,价格也贵的离谱,其实大家说的也对也不对,首先肯定一点是目前都是大开发商拿地开发项目,所以产品、小区景观、物业服务等都是符合我们刚需改善居住需求的,其次,现在地角偏不代表以后偏,大开发商拿地开发都是研究政府规划、政策,紧跟城市发展规划步伐,整个营销团队做前期市场分析,确保开发的产品能顺利卖出去。

我们认为现在新房的偏地角就是未来5-10 年大连的好地角(请大家记住我们今天分享的第二个观点)。

以甘北体育新城为例,体育新城时目前比较热的板块,从一年前招商、万科卖一万一二的价格,到目前招商、万科的产品基本都售罄,中海的卖到一万八,这个板块的涨幅是特别快的,涨幅在60%以上,那么无疑,这个板块也是政策的受益者。

试想一下为什么会在这里盖一座北站和体育场,把大的配套先上去,周边都是净地,更有做城市配套的建设和发展。未来5-10年甘北的发展一定会不差于华南。

再比如说东港板块,两三年前是东港房价的低谷,当时有很多客户都会观望,会想,那个时候真正入手是哪类人呢,除了少量的外地客户,大部分是地产的从业人员和政府的人员在入手买房。毫无疑问,这类人群更了解这个区的发展和规划,更了解走向,所以当外行人在看价格可能降,但是在内行人的眼里,这里就是价格洼地,在做大量的布局,所以在不到两年的时间,东港大部分70年产权的房产都已经去化完毕。

所以说供需关系决定价格,调控大的方向我们把控不了,但是从小的方面来看,是供需关系决定价格的走势,目前东港70年产权的,尤其是非填海的房产,基本上开发商都是惜售,平均基本上每个月都在调价。

再给大家举个例子,亿达在大连人的心里地位还是很高的,陆续开发了很多项目。比如说第五郡、亿达春田、普罗旺斯,当时我们并不看好现在的第五郡的这个区域,当时除了黄土没有其他的,还有亿达春田的,那个地方什么配套都没有,普罗旺斯虽然在高新园区板块,但是当时没有人看好,普罗旺斯当时最便宜的时候是9000多,房子质量确实不错,但是当时也是无人问及。

但是请大家注意,亿达所有的产品做的都是学区房,这是项目增值的一个部分;第二呢,亿达拿的所有的地块都是跟着政府的配套走的,比如说春田要做一个生态科技城。第五郡,甘井子区政府会落到这儿。还有普罗旺斯,有高新园区小平岛的规划和夸大桥的规划。其实政府的这些规划的指标,作为大的品牌开发商,他都是要去研究去了解的,甚至去得到第一手的消息,所以说基本上亿达的老业主都受益了。因此我们也会看到有趣的想象,亿达只要开发出的房子很多老业主都会再买。

那么我们也要做政策的受益者,很多朋友都在关注城市的发展建设和国家政策,大家可以去研究下,有哪些政策在落地,我们做房产投资呢更多的投资是在买未来,如果这个区域配套已经很完善了,那一是价格可能会很高,二是在没有更好的政策落地的时候,这个区域的价格可能也就见顶了。

以上是我们关于大连房产如何保值增值的两大方面,主要聊了聊新房和二手房的走势和区别,至于如何选房,选哪些板块、选哪些项目,买什么样的产品,我们以后的分享中为大家做更详细的拆分解读。

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